Much of Blackstone’s success is out of its hands
The author is a Reuters Breakingviews columnist. The opinions expressed are his own.
By Jonathan Guilford
NEW YORK, July 19 (Reuters Breakingviews) -Blackstone BX.N boss Steve Schwarzman has locked in his strategy. It’s now up to the U.S. Federal Reserve as to whether it works. The goliath of private equity and credit asset management plowed nearly $34 billion into new investments in the second quarter, the highest rate since mid-2022 when interest-rate hikes began. The die is now cast.
Second-quarter results unveiled Thursday show promising signs. Blackstone is back to spending after a deal slowdown built its dry powder to $200 billion last year. Big asset managers need to keep buying and selling assets in order to reap fees and return money to their backers. Thing is, Blackstone and its ilk buy assets with loads of leverage. Rising rates make that a costlier proposition.
In real estate, the fastest-growing area for new investments in Blackstone right now, the effect is visible. Property prices are expressed as a ratio of operating income to valuation, also called a capitalization rate. This cap rate has been climbing - Blackstone’s $112 billion property fund for small investors upped its assumed residential cap rate from 4.7% in early 2022 to 5.5% today.
In effect, this means Blackstone thinks each dollar of income it collects from a renter translates into a lower valuation for the building. That makes sense: If debt is more expensive, the yield on a property is relatively less valuable. Put another way, gleaning each dollar of yield on that building – via capital improvements or otherwise – is more expensive.
It’s not disastrous: rents could still grow, supporting overall valuations. Still, BREIT’s cap rate – though more conservative than, say, the broad prime multifamily market, according to CBRE – hasn’t risen as much as the 10-year Treasury yield. It suggests that Blackstone and its fellow landlords are being ambitiously overoptimistic, or taking for granted that the Fed will substantially cut rates.
Blackstone has reason to hope for the best. If rates fall, the yield on Blackstone’s properties becomes more attractive, especially if rents continue increasing. There’s been some recent slowdown on that front: the Bureau of Labor Statistics’ rent index plateaued last quarter. But as Schwarzman points out, the rate of building is slowing; shrinking supply should support rents. Meanwhile, the market foresees a Fed rate cut coming in September.
While real estate is particularly sensitive to this dynamic, a highly levered portfolio of other assets looks similar. A widget-maker’s income is less attractive if the owner must shell out higher debt payments, say, or refinance at a higher rate. So Schwarzman is stuck between his own investors and the Fed. His bet that rates and supply will go his way might work. He and his peers just have to wait and see.
Follow @JMAGuilford on X
CONTEXT NEWS
Blackstone on July 18 reported nearly $1.3 billion in distributable earnings, a measure that excludes unrealized gains from investments, for the second quarter. The result represents an increase of 3.3% year-over-year, though a slight decline from the prior quarter, and came in narrowly below analyst expectations, according to Visible Alpha.
In real estate, revenue tied to the performance of perpetual-life funds fell 99.5% year-over-year, to under $1 million. This is the lowest result since the firm launched Blackstone Real Estate Income Trust, a perpetual fund targeting individual investors, in 2017.
Blackstone put nearly $10 billion into new investments in property in the quarter, the highest since 2022 and double the prior quarter.
Graphic: Sky-rocketing rent growth has waned recently https://reut.rs/4f2OfUd
Graphic: A September Fed rate cut is seen as near-sure bet A September Fed rate cut is seen as near-sure bet https://reut.rs/3y2zb8o
Editing by Lauren Silva Laughlin and Sharon Lam
Tin mới
Khước từ trách nhiệm: các tổ chức thuộc XM Group chỉ cung cấp dịch vụ khớp lệnh và truy cập Trang Giao dịch trực tuyến của chúng tôi, cho phép xem và/hoặc sử dụng nội dung có trên trang này hoặc thông qua trang này, mà hoàn toàn không có mục đích thay đổi hoặc mở rộng. Việc truy cập và sử dụng như trên luôn phụ thuộc vào: (i) Các Điều kiện và Điều khoản; (ii) Các Thông báo Rủi ro; và (iii) Khước từ trách nhiệm toàn bộ. Các nội dung như vậy sẽ chỉ được cung cấp dưới dạng thông tin chung. Đặc biệt, xin lưu ý rằng các thông tin trên Trang Giao dịch trực tuyến của chúng tôi không phải là sự xúi giục, mời chào để tham gia bất cứ giao dịch nào trên các thị trường tài chính. Giao dịch các thị trường tài chính có rủi ro cao đối với vốn đầu tư của bạn.
Tất cả các tài liệu trên Trang Giao dịch trực tuyến của chúng tôi chỉ nhằm các mục đích đào tạo/cung cấp thông tin và không bao gồm - và không được coi là bao gồm - các tư vấn tài chính, đầu tư, thuế, hoặc giao dịch, hoặc là một dữ liệu về giá giao dịch của chúng tôi, hoặc là một lời chào mời, hoặc là một sự xúi giục giao dịch các sản phẩm tài chính hoặc các chương trình khuyến mãi tài chính không tự nguyện.
Tất cả nội dung của bên thứ ba, cũng như nội dung của XM như các ý kiến, tin tức, nghiên cứu, phân tích, giá cả, các thông tin khác hoặc các đường dẫn đến trang web của các bên thứ ba có trên trang web này được cung cấp với dạng "nguyên trạng", là các bình luận chung về thị trường và không phải là các tư vấn đầu tư. Với việc các nội dung đều được xây dựng với mục đích nghiên cứu đầu tư, bạn cần lưu ý và hiểu rằng các nội dung này không nhằm mục đích và không được biên soạn để tuân thủ các yêu cầu pháp lý đối với việc quảng bá nghiên cứu đầu tư này và vì vậy, được coi như là một tài liệu tiếp thị. Hãy chắc chắn rằng bạn đã đọc và hiểu Thông báo về Nghiên cứu Đầu tư không độc lập và Cảnh báo Rủi ro tại đây liên quan đến các thông tin ở trên.
