Much of Blackstone’s success is out of its hands
The author is a Reuters Breakingviews columnist. The opinions expressed are his own.
By Jonathan Guilford
NEW YORK, July 19 (Reuters Breakingviews) -Blackstone BX.N boss Steve Schwarzman has locked in his strategy. It’s now up to the U.S. Federal Reserve as to whether it works. The goliath of private equity and credit asset management plowed nearly $34 billion into new investments in the second quarter, the highest rate since mid-2022 when interest-rate hikes began. The die is now cast.
Second-quarter results unveiled Thursday show promising signs. Blackstone is back to spending after a deal slowdown built its dry powder to $200 billion last year. Big asset managers need to keep buying and selling assets in order to reap fees and return money to their backers. Thing is, Blackstone and its ilk buy assets with loads of leverage. Rising rates make that a costlier proposition.
In real estate, the fastest-growing area for new investments in Blackstone right now, the effect is visible. Property prices are expressed as a ratio of operating income to valuation, also called a capitalization rate. This cap rate has been climbing - Blackstone’s $112 billion property fund for small investors upped its assumed residential cap rate from 4.7% in early 2022 to 5.5% today.
In effect, this means Blackstone thinks each dollar of income it collects from a renter translates into a lower valuation for the building. That makes sense: If debt is more expensive, the yield on a property is relatively less valuable. Put another way, gleaning each dollar of yield on that building – via capital improvements or otherwise – is more expensive.
It’s not disastrous: rents could still grow, supporting overall valuations. Still, BREIT’s cap rate – though more conservative than, say, the broad prime multifamily market, according to CBRE – hasn’t risen as much as the 10-year Treasury yield. It suggests that Blackstone and its fellow landlords are being ambitiously overoptimistic, or taking for granted that the Fed will substantially cut rates.
Blackstone has reason to hope for the best. If rates fall, the yield on Blackstone’s properties becomes more attractive, especially if rents continue increasing. There’s been some recent slowdown on that front: the Bureau of Labor Statistics’ rent index plateaued last quarter. But as Schwarzman points out, the rate of building is slowing; shrinking supply should support rents. Meanwhile, the market foresees a Fed rate cut coming in September.
While real estate is particularly sensitive to this dynamic, a highly levered portfolio of other assets looks similar. A widget-maker’s income is less attractive if the owner must shell out higher debt payments, say, or refinance at a higher rate. So Schwarzman is stuck between his own investors and the Fed. His bet that rates and supply will go his way might work. He and his peers just have to wait and see.
Follow @JMAGuilford on X
CONTEXT NEWS
Blackstone on July 18 reported nearly $1.3 billion in distributable earnings, a measure that excludes unrealized gains from investments, for the second quarter. The result represents an increase of 3.3% year-over-year, though a slight decline from the prior quarter, and came in narrowly below analyst expectations, according to Visible Alpha.
In real estate, revenue tied to the performance of perpetual-life funds fell 99.5% year-over-year, to under $1 million. This is the lowest result since the firm launched Blackstone Real Estate Income Trust, a perpetual fund targeting individual investors, in 2017.
Blackstone put nearly $10 billion into new investments in property in the quarter, the highest since 2022 and double the prior quarter.
Graphic: Sky-rocketing rent growth has waned recently https://reut.rs/4f2OfUd
Graphic: A September Fed rate cut is seen as near-sure bet A September Fed rate cut is seen as near-sure bet https://reut.rs/3y2zb8o
Editing by Lauren Silva Laughlin and Sharon Lam
නවතම පුවත්
වියාචනය: XM Group සමාගම් ක්‍රියාත්මක කිරීම පමණක් වන සේවා සපයන අතර වෙබ් අඩවියේ හෝ වෙබ් අඩවිය හරහා ලබා ගත හැකි අන්තර්ගතය බැලීමට සහ/හෝ භාවිත කිරීමට පුද්ගලයෙකුට ඉඩ සලසමින් අපගේ මාර්ගගත වෙළඳ පහසුකම වෙත ප්‍රවේශය ලබා දෙන අතර වෙනස් කිරීමට හෝ පුළුල් කිරීමට අදහස් නොකරයි. එවැනි ප්‍රවේශය සහ භාවිතය සෑම විටම (i) නියමයන් සහ කොන්දේසි, (ii) අවදානම් අනතුරු ඇඟවීම් සහ (iii) සම්පූර්ණ වියාචනයට යටත් වේ. එබැවින් එවැනි අන්තර්ගතයක් සාමාන්‍ය තොරතුරුවලට වඩා වැඩි යමක් සපයා නොමැත. විශේෂයෙන්ම, අපගේ මාර්ගගත වෙළඳ පහසුකමේ අන්තර්ගතය පෙළඹවීමක් හෝ මූල්‍ය වෙළඳපොළවල කිසිදු ගනුදෙනුවක් සිදු කිරීමට ඉදිරිපත් කිරීමක් නොවන බව කරුණාවෙන් සලකන්න. ඕනෑම මූල්‍ය වෙළඳපොළක වෙළඳාම් කිරීම ඔබේ ප්‍රාග්ධනයට සැලකිය යුතු අවදානමක් එක් කරයි.
අපගේ මාර්ගගත වෙළඳ පහසුකමේ ප්‍රකාශිත සියලු කරුණු අධ්‍යාපනික/තොරතුරුමය අරමුණු සඳහා පමණක් අදහස් කෙරෙන අතර මූල්‍ය, ආයෝජන බදු හෝ වෙළඳ උපදෙස් සහ නිර්දේශයන්; හෝ අපගේ වෙළඳ මිල පිළිබඳ වාර්තාවක්; හෝ ඕනෑම මූල්‍ය උපකරණයක ඉදිරිපත් කිරීමක් හෝ ඒ සඳහා පෙළඹවීමක්; හෝ විශේෂ ඉල්ලීමකින් තොරව ඔබ වෙත ලබා දෙන ලද මූල්‍ය ප්‍රවර්ධනයන් ලෙස නොසැලකිය යුතුය.
ඕනෑම තෙවන පාර්ශවීය අන්තර්ගතයක් මෙන්ම XM විසින් සකසන ලද අන්තර්ගතය එනම් අදහස්, පුවත්, පර්යේෂණ, විශ්ලේෂණ, මිල ගණන් සහ වෙනත් තොරතුරු හෝ මෙම වෙබ් අඩවියේ අන්තර්ගත තෙවන පාර්ශවීය වෙබ් අඩවි සඳහා සබැඳි සාමාන්‍ය වෙළඳපොළ විවරණයක් ලෙස "පවතින පරිදි" සපයා ඇති අතර එහි ආයෝජන උපදෙස් ඇතුළත් නොවේ. ඕනෑම අන්තර්ගතයක් ආයෝජන පර්යේෂණයක් ලෙස අර්ථ දක්වා ඇති ප්‍රමාණයට, ආයෝජන පර්යේෂණයේ ස්වාධීනත්වය ප්‍රවර්ධනය කිරීමට නිර්මාණය කර ඇති නෛතික අවශ්‍යතාවලට අනුකූලව අන්තර්ගතය සකසා නොමැති බවත් එලෙස අරමුණු කර නොමැති බවත් ඔබ සලකා පිළිගත යුතු අතර එබැවින් එය අදාළ නීති සහ රෙගුලාසි යටතේ අලෙවිකරණ සන්නිවේදනයක් ලෙස සලකනු ලැබේ. ඉහත සඳහන් තොරතුරු සලකා මෙතනින් ප්‍රවේශ විය හැකි, ස්වාධීන නොවන ආයෝජන පර්යේෂණ සහ අවදානම් අනතුරු ඇඟවීම පිළිබඳ අපගේ දැනුම්දීම ඔබ කියවා තේරුම් ගෙන ඇති බව සහතික කර ගන්න.
